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宅建ライブ講座 第2回解答・解説

第2回ライブ音声

今回も、ライブの音声を録音したものを公開しております。(約30分)

 

 

今回の問題を通して言えることは、問3の正答率が少し悪かったです。その影響もあってか、質疑応答でも質問に挙がりました。

 

残念ながら、解説が終わった後に質問がありましたので、今回の音声には収録されていません。

 

こういうこともありますので、お時間が忙しいと思いますが、できるだけライブ講座にご参加ください。

 

リアルタイムで視聴していただいた方が、より理解を深めていくことが可能です。

 

音声の中にもありますように、ちょっとしたポイントも解説しておりますので。

 

参加できなかった方は、聞き流す程度でも構いませんので一度視聴いただけたらと思います。

 

解答・解説

問1 正解3 (87%)

抵当権

1 〇

判例は建物を所有するための敷地の借地権は建物所有権に付随して一体となって1つの財産的価値を形成しているので建物に抵当権が設定されたときは、敷地の借地権も原則、その効力の及ぶ目的物に包括されると判示しています。

 

2 〇

登記をした賃借権は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべてのものが同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その動揺した抵当権者に対抗することができます。

 

3 ×

抵当権消滅請求することができるのは、抵当不動産の第3取得者です。被担保債権の主たる債務者や保証人、これらの者の承継人は、本来被担保債権を全額を弁済すべきものであり、抵当権消滅請求をすることができません。

 

4 〇

抵当権者に対する対抗することができない賃貸借により、抵当権がついた建物の使用または収益をするものであって、競売手続きの開始前から使用または収益をするものは、買受けの時から6カ月を経過するまでは、引き渡しをすることを要しないとされています。

 

問2 正解3 (84.6%)

債務不履行に基づく損害賠償請求権

1 〇

不動産が二重譲渡され、第二譲受人が登記を備えた場合、売主の第一譲受人に対する移転登記義務は履行不能となります。AはBに対して債務不履行に基づく損害賠償請求をすることができます。

 

2 〇

債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定めるとされています。

 

3 ×

当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができます。この場合、裁判所は、その額を増減することができません。本誌は減額することができるとする点で謝っています。

 

4 〇

金銭の給付を目的とする債務の不履行については、債務者は、不可抗力を持って抗弁とすることができません。BはAに対して遅延賠償金の支払い義務を負います。

 

問3 正解1 (38.4%)

契約の成立、損害賠償、危険負担

1 ×

特定物に関する売買契約成立後、目的者が債務者の責めに帰することができない事由によって消滅または損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者が負担します。ですから、売主の目的物引き渡し債務消滅により消失により消滅しますが、買主Bの代金支払債務は消滅しないことから、Aの甲建物引き渡し債務もB の代金支払債務もともに消滅するとする点で誤っています。

 

2 〇

特定物に関する売買契約の成立が、引き渡しまでの間に、買主、債権者、の責任により目的物が滅失した場合には、売主(債務者(の責任により目的物が滅失した場合には、売主(債務者の引き渡し債務は消滅しますが、債務者は反対給付を受ける権利を失わず、債権者の代金支払債務は消滅しません。

 

3 〇

売買契約成立後、目的物が売主、債務者の責任によって滅失した場合には、債務不履行の問題となります。したがって、Aの引き渡し債務は損害賠償債務に転嫁し、他方Bの代金支払債務も存続します。

 

4 〇

土地や建物のような特定物を目的とする売買契約で、契約成立前にすでに目的物が滅失していた場合、その売買契約を履行するのは不能であり、不能な給付を目的とする契約なので、無効となります。

 

問4 正解4 (82.8%)

同時履行の抗弁権、弁済の提供

1 〇

同時履行の抗弁権の効果として、自動債権に同時履行の抗弁権がある場合には、相殺することができなくなります。これを認めてしまうと、相手方は同時履行の抗弁権を有するにもかかわらず例えば脅かされて弁済を強いられる事と同じになるからです。Aは相殺を主張することができません。

 

2 〇

B はすでに履行遅滞に陥っています。この場合、は履行の提供を継続しなくても、相当の期間を定めて催告をし、期間内に履行がなければ契約を解除することができます。

 

3 〇

Aがいちど履行の提供をしたとしても、同時履行の関係までが解消されるわけではありません。したがって、AがB に対して代金の支払いを求める訴えを提起した場合、B が同時履行の抗弁権を主張すれば、引換給付判決がなされることになります。

 

4 ×

取り消された行為は、初めから無効であったものとみなされるため、取り消された売買契約の当事者の双方は、現状回復義務を負う事となります。そして、第三者の詐欺による契約の取り消しがなされた場合に売主及び買い主が負う現状回復義務は、同時履行の関係となることから、各義務は同時履行の関係に立たないとする点で誤っています。

 

以上が解説となります。

 

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